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    简介:

    [第1课] 货币的时间价值

    哥伦比亚大学Kahr 教授执教的房地产投资课。第一堂课主要介绍了货币的时间价值,阐明了复利、现值、净现值、终值等概念,并举出两三个例子说明了一般投资的运行方式。

    [第2课] 固定和可调利率

    本集主题为按揭贷款,回顾前节中“货币的时间价值”的概念,解析按揭贷款在房地产投资中的应用,以及通货膨胀等影响因素。此外,本集中还介绍了按揭利率的构成和影响因素,重点讲解了等额本息还贷法的计算和应用;如何在在不同的房产按揭贷款中选取最优的借贷方案;银行如何使用反向抵押贷款进行牟利。最后还深入探讨了利率浮动、通货膨胀、以及其他风险对按揭贷款的影响。

    播放中

    [第3课]租约

    本集继续lecture 2尚未完成的内容,对各类不同的按揭方式进行了对比。通过现金流模型,揭示我们为了借更多的钱而真正付出的代价。同时讨论了其他不同的按揭模式中,市场利率和现金流的变化所带来的影响。而后,分析了房地产行业中的收益性物业。讨论房地产的竞争性,如何通过租约,支出临界率,资金的时间价值等因素来决定物业的最终定价。最后总结了物业存货的时效和质量,自然消亡,地价等因素对房地产市场的影响。

    [第4课] 租赁与估价

    本集主要讲解物业的租赁及估价。首先介绍了渐增式和负债式租金的概念,作为业主时如何根据物业性质以及通胀预期选择租赁的方式,在零售业中比较特殊的按比例租赁方式,及其涉及到的复杂审计问题。此外,通过对负荷系数,有效租金和有效总收入的关系,说明业主如何通过巧妙的手段将物业支出转嫁给住户,从而收回营业费用,获得净营业收入。而后还介绍了市场价值的概念,如何通过销售对比,收入还有成本等三要素对物业进行估值。

    [第5课] 投资分析及收入征税

    本集主要讲解房地产投资及相关的税收问题。分析房地产投资的动机、策略及风险。介绍了房地产投资与其他投资之间的差异,常见的投资策略,4种不同的房产类型及相应的风险。接着介绍了房产经营收入的构成,以及进行举债投资时需要注意的事项。讲解了美国房产相关的税务系统,通过1986年税务改革前后的对比与及其影响,讨论了主动收入,投资组合盈利,被动收入之间的差异。最后介绍了不同国家税务体制在摊销和折旧方面的差异,如何有技巧的通过隔离,长久性整修等方式制定合理的折旧计划。~

    [第6课] 税收及杠杆

    本集主要讨论美国法律体系当中的税务漏洞以及举债经营的优缺点。讲解在金融操作中如何通过法律当中的税务漏洞如免税交换、伞关系、债务基础加强等手段,在交易期间合法的延期或减少纳税。通过哈利·赫尔姆斯利的例子深入讲解了遗产避税方面产生的有趣现象。而后,分析了企业如何通过举债经营的杠杠作用来放大投资回报率,减少纳税。同时详细分析了积极和消极的举债所造成的不同影响。最后讨论了从借贷当中衍生出来的关系银行和追索权等问题。

    [第7课] 负债经营、风险和不动产处置规则

    1.不同的贷款类型:抵押贷款、夹层贷款、土地的售后回租。2.不动产的处置与整修:无论是出售还是持有不动产,是否整修不动产,是否再次贷款,都以是否能赚取更多的钱为前提条件。

    [第8课] 企业不动产管理

    1.房产持有与出售之间的利弊分析。2.贷款的可追索性。3.建设贷款、承接性贷款和长期贷款的获得。

    [第9课] 建设贷款和合作关系

    1.建设贷款的获得。建筑贷款的特点和计算方式。2.银行采用的利息借贷方式:把需要偿还的利息以借贷的方式贷给借款人,还款额的计算因此变得十分复杂。3.个人签署贷款合同对贷款追索性的影响。4.贷款的偿还方式和还款计算方式;借款人违约时,如何对抵押物进行清算。

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